TVA BTP : autoliquidation, taux et factures

TVA BTP : de quoi parle-t-on ?

La TVA BTP désigne l’ensemble des règles de taxe sur la valeur ajoutée propres aux travaux immobiliers : choix du taux selon le logement et la nature des travaux, autoliquidation en sous-traitance, exigibilité à l’encaissement, traitement des acomptes et de la retenue de garantie. Ces règles s’ajoutent au droit commun de la TVA et en font l’un des sujets les plus contrôlés du secteur.

Un chantier mal qualifié coûte cher : un taux de 10 % appliqué à tort à une extension expose à un rappel de 10 points de TVA, que l’entreprise ne peut plus refacturer à son client. C’est pourquoi votre expert-comptable BTP doit contrôler la TVA chantier par chantier, et non au bilan.

Des travaux immobiliers, donc des prestations de services

Pour la TVA, les travaux immobiliers sont des prestations de services. Cette qualification commande l’exigibilité, qui intervient à l’encaissement, comme le rappelle le BOFiP sur l’exigibilité. Elle explique aussi pourquoi la facture d’acompte déclenche la taxe, avant même le premier coup de pioche.

Trois questions à se poser à chaque devis

• Qui est mon client : un particulier, un professionnel assujetti, une entreprise principale ?
• Quel est le local : un logement achevé depuis plus de deux ans, un local professionnel, un immeuble neuf ?
• Quelle est la nature des travaux : entretien, amélioration, rénovation énergétique, construction ?

Les réponses déterminent le taux, le redevable et les mentions à porter. Elles se tracent dans votre outil de devis, puis dans votre comptabilité BTP par chantier.

Les taux de TVA BTP : 20 %, 10 % et 5,5 %

Le taux normal de 20 % reste la règle. Les taux réduits de 10 % et de 5,5 % sont des exceptions, réservées aux locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans et soumises à conditions, selon la fiche impots.gouv.fr sur les travaux dans les logements.

Un taux par prestation, pas par chantier

Un même chantier peut combiner plusieurs taux : isolation à 5,5 %, carrelage à 10 %, aménagement d’un bureau à 20 %. Le devis et la facture doivent ventiler chaque ligne avec son taux, faute de quoi l’administration peut appliquer le taux normal à l’ensemble.

Le paramétrage du logiciel de devis

Chaque ouvrage de votre bibliothèque de prix doit porter son code de TVA. Notre outil de calcul du déboursé sec et du prix de devis raisonne en hors taxe : le taux s’ajoute ensuite, ligne par ligne.

Le taux se décide au devis, pas à la facture

Le taux applicable se détermine à partir des caractéristiques du local et des travaux. Le décider dès le devis permet de recueillir la mention du client au moment de la signature, plutôt que de la courir après la réception.

TVA BTP à 20 % : construction neuve et travaux assimilés

La construction d’un bâtiment neuf, d’une extension ou d’une surélévation relève du taux normal de 20 %. Le taux normal s’applique aussi à tous les travaux réalisés dans des locaux qui ne sont pas à usage d’habitation : bureaux, commerces, entrepôts.

Quand la rénovation devient un immeuble neuf

Le taux réduit est exclu lorsque les travaux, appréciés sur deux ans, produisent un immeuble neuf. Selon impots.gouv.fr, c’est le cas de la remise à neuf de plus de la moitié du gros œuvre, de plus des deux tiers de chaque élément de second œuvre, ou d’une hausse de la surface de plancher de plus de 10 %.

Le piège de l’extension

Une extension relève toujours du taux normal, même modeste. Sur un chantier mixte, rénovation d’une maison et création d’une véranda, la véranda est facturée à 20 % et le reste peut relever du taux réduit si les conditions sont remplies.

Les locaux mixtes

Dans un local à usage mixte, habitation et activité professionnelle, le taux réduit s’apprécie selon l’affectation des pièces concernées. Le BOFiP sur les locaux éligibles précise les règles applicables aux parties communes et aux locaux affectés en partie à l’habitation.

TVA travaux à 10 % : logements de plus de deux ans

Le taux de 10 % de l’article 279-0 bis du CGI vise les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien portant sur des locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans. Le BOFiP BOI-TVA-LIQ-30-20-90 en détaille les locaux, les opérations éligibles et les modalités d’application.

Ce qui entre dans le taux de 10 %

• La main-d’œuvre et les matières et fournitures indispensables aux travaux.
• Les équipements de cuisine, de salle de bains et de rangement intégrés au bâti.
• Les portes et fenêtres, hors cas relevant du taux de 5,5 %.
• L’entretien des chaudières, y compris au gaz ou au fioul.

Ce qui en est exclu

Les équipements ménagers et mobiliers, certains gros équipements et les équipements achetés par le client lui-même restent au taux normal. Seule la pose d’un équipement fourni par le client peut bénéficier du taux réduit, selon impots.gouv.fr.

Résidence principale ou secondaire

Le taux réduit s’applique au logement occupé par son propriétaire, un locataire ou un occupant à titre gratuit, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Il n’est pas réservé aux particuliers : une société civile qui loue des logements peut en bénéficier.

Le sous-traitant et le taux réduit

Le taux de 10 % concerne la facture de l’entreprise qui traite avec le client final. Entre sous-traitant et entreprise principale, la facture est hors taxe et autoliquidée : c’est l’entreprise principale qui applique le taux du chantier lorsqu’elle autoliquide.

Taux de TVA rénovation énergétique à 5,5 %

Le taux de 5,5 % de l’article 278-0 bis A du CGI vise les travaux de rénovation énergétique dans les logements achevés depuis plus de deux ans. La liste des prestations est fixée par les textes et commentée dans le BOFiP BOI-TVA-LIQ-30-20-95, auquel renvoie le BOFiP sur le taux de 10 %.

Les travaux visés

Selon impots.gouv.fr, sont notamment visés l’isolation des parois et des portes d’entrée, les volets isolants, certains chauffages et chauffe-eau utilisant une énergie renouvelable, certaines ventilations mécaniques, le calorifugeage, la régulation, la répartition des frais de chauffage et les brasseurs d’air plafonniers fixes.

Les travaux induits

Les travaux indissociablement liés aux travaux de rénovation énergétique, comme la reprise d’un plafond après isolation, peuvent suivre le même taux. Les autres travaux réalisés en même temps suivent leur propre taux et doivent être ventilés.

Le cas des chaudières à énergie fossile

Depuis le 1er mars 2025, la fourniture et l’installation de chaudières au gaz ou au fioul relèvent du taux normal, selon impots.gouv.fr. L’information de la FFB rappelle que ces changements imposent de mettre à jour les modèles de devis.

Vérifier les critères techniques

Pour certains équipements, le taux de 5,5 % suppose des caractéristiques techniques minimales. Conservez la fiche technique du fabricant dans le dossier de chantier : c’est la première pièce demandée en contrôle.

Attestation TVA BTP : la mention sur devis ou facture

Jusqu’en 2025, le client devait remettre une attestation normale ou simplifiée, sur formulaire cerfa. La loi de finances pour 2025 a supprimé ces formulaires : selon la CAPEB, la mesure est entrée en vigueur le 16 février 2025, et le client certifie désormais sur le devis ou la facture que les conditions sont remplies.

Ce que le client certifie

Selon le BOFiP mis à jour, le client certifie que les travaux portent sur des locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans et qu’ils sont éligibles au taux réduit. La CAPEB et la FFB proposent des modèles de mention distincts pour le taux de 10 % et le taux de 5,5 %.

Conservation et responsabilité

Le client conserve le devis ou la facture jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant les travaux, et l’entreprise le garde à l’appui de sa comptabilité. Si la mention est inexacte de son fait, le client est solidairement tenu au complément de taxe, selon le BOFiP.

Sans mention signée, pas de taux réduit

Un devis non signé ou sans mention laisse l’entreprise seule face au rappel. Faites signer la mention avant le premier acompte : c’est le moment où le client est le plus disponible. Une note de la CAPEB rappelle que les formulaires cerfa ne sont plus à utiliser.

Autoliquidation TVA BTP : le principe en sous-traitance

L’autoliquidation de la TVA BTP est le mécanisme par lequel le donneur d’ordre, et non le sous-traitant, déclare et paie la TVA due sur des travaux de construction sous-traités. Prévue à l’article 283 du CGI, 2 nonies, elle s’applique depuis le 1er janvier 2014 aux contrats de sous-traitance conclus à partir de cette date, selon le BOFiP.

Le sous-traitant facture hors taxe. L’entreprise principale déclare la TVA sur le montant facturé, puis la déduit sur la même déclaration si elle dispose d’un droit à déduction complet : l’opération est neutre pour sa trésorerie. L’objectif du législateur était de lutter contre la fraude des sous-traitants qui encaissaient la TVA sans la reverser.

Les conditions cumulatives

1. Un contrat de sous-traitance au sens de la loi du 31 décembre 1975.
2. Des travaux de construction en relation avec un bien immobilier.
3. Un preneur assujetti à la TVA, en pratique l’entreprise principale.

La date du contrat fait foi

Selon la CAPEB, la date retenue est celle du contrat de sous-traitance, et non celle du marché principal ou de la facture. Un contrat antérieur à 2014 tacitement reconduit entre dans le champ pour les prestations réalisées après la reconduction.

Sous-traitance et simple achat de fournitures

La simple vente de matériaux, sans pose, n’est pas de la sous-traitance de travaux : le fournisseur facture la TVA normalement. De même, la location d’engins avec chauffeur ou la mise à disposition de personnel relèvent de règles propres, à examiner contrat par contrat.

TVA sous-traitance : qui est concerné par l’autoliquidation

La TVA sous-traitance concerne une large palette de travaux. Le rescrit publié au BOFiP rappelle que sont visés les travaux de construction, y compris la réparation, le nettoyage, l’entretien, la transformation et la démolition, réalisés en relation avec un bien immobilier.

La sous-traitance en chaîne

Le dispositif s’applique au sous-traitant quel que soit son rang en cas de sous-traitance en chaîne, selon le BOFiP. Le sous-traitant de rang 1 reçoit donc une facture hors taxe de son propre sous-traitant et autoliquide à son tour.

Le cas de la cotraitance

Dans un groupement, chaque cotraitant contracte directement avec le maître d’ouvrage : il n’est pas sous-traitant et facture la TVA. Vérifiez le contrat : une cotraitance mal rédigée peut se requalifier en sous-traitance.

Les travaux limites

Le BOFiP a admis que la pose de plafonds tendus constitue des travaux immobiliers, les toiles découpées sur mesure n’étant pas réutilisables. Les prestations intellectuelles, études ou maîtrise d’œuvre, ne relèvent pas de l’autoliquidation, sauf si elles sont incluses dans un marché de travaux.

Le sous-traitant en franchise en base

Un sous-traitant qui bénéficie de la franchise en base ne facture pas de TVA et n’entre pas dans le mécanisme. Sa facture porte la mention de la franchise, et l’entreprise principale n’autoliquide rien.

Facture en autoliquidation TVA BTP : mentions et exemple

Une facture en autoliquidation TVA BTP comporte toutes les mentions habituelles, sans montant de TVA, et la mention « Autoliquidation » prévue au 13 du I de l’article 242 nonies A de l’annexe II du CGI, selon la CAPEB. Le sous-traitant indique clairement que la taxe est due par le preneur.

Les mentions à vérifier

• Identité, SIREN et numéro de TVA intracommunautaire du sous-traitant et de l’entreprise principale.
• Numéro unique, date et référence du contrat de sous-traitance et du chantier.
• Désignation précise des travaux, quantités et prix unitaires hors taxe.
• Montant total hors taxe, sans TVA, et mention « Autoliquidation ».
• Référence utile : article 283, 2 nonies du CGI.

Exemple de facture de sous-traitance

La facture électronique à partir de 2026

Toutes les entreprises doivent pouvoir recevoir des factures électroniques à compter du 1er septembre 2026, et les PME les émettront au 1er septembre 2027, selon impots.gouv.fr. La mention d’autoliquidation devra figurer dans les données structurées ; voir notre dossier facturation électronique BTP.

Déclarer l’autoliquidation TVA BTP sur la CA3

L’autoliquidation TVA BTP se traduit sur la déclaration de chaque partie. Le sous-traitant déclare un chiffre d’affaires non imposé chez lui ; l’entreprise principale déclare la taxe et la déduit dans le même mouvement.

Chez l’entreprise principale

Selon la CAPEB, l’entreprise principale reporte le montant hors taxe des travaux sous-traités sur la ligne des autres opérations imposables, calcule la TVA au taux applicable, puis la déduit dans les conditions de droit commun. La TVA déductible figure sur la même déclaration.

Le taux à autoliquider

L’entreprise principale applique le taux correspondant aux travaux réalisés : 10 % ou 5,5 % si le chantier y est éligible, 20 % sinon. Ce taux n’apparaît pas sur la facture du sous-traitant, d’où l’intérêt d’un suivi par chantier.

Chez le sous-traitant

Le sous-traitant reporte le montant hors taxe de l’opération sur la ligne des autres opérations non imposables. Il conserve son droit à déduction sur ses achats : un sous-traitant qui ne travaille qu’en autoliquidation se retrouve souvent en crédit de TVA, dont il peut demander le remboursement.

Le crédit de TVA du sous-traitant

Le crédit de TVA est un sujet de trésorerie pour les sous-traitants qui achètent beaucoup de matériaux. Anticipez la demande de remboursement et intégrez-la au plan de trésorerie, comme expliqué dans rentabilité et trésorerie BTP.

Exigibilité de la TVA BTP : encaissement ou débits

Pour des travaux immobiliers, la TVA BTP est exigible à l’encaissement des acomptes, du prix ou de la rémunération, en application de l’article 269 du CGI. Une facture émise mais non payée ne rend pas la taxe exigible : c’est le règlement du client qui compte.

L’option pour les débits

Selon le BOFiP sur les options, l’option pour les débits se formule par lettre simple, porte sur l’ensemble des opérations et s’applique à partir du premier jour du mois suivant. La taxe devient alors exigible à l’inscription au compte client, en pratique à la facturation, et le client peut déduire dès réception d’une facture portant la mention.

Pourquoi l’option peut intéresser vos clients

Un client professionnel déduit plus tôt la TVA facturée par une entreprise ayant opté pour les débits. En contrepartie, l’entreprise avance la TVA de ses factures impayées : l’option n’est rentable que si vos clients règlent vite.

L’option spécifique des travaux immobiliers

Le BOFiP décrit une option distincte, réservée aux marchés uniques dont la fourniture et l’installation de matériels dépassent 50 % du montant, qui situe l’exigibilité à la livraison de l’ouvrage. Elle est exclue pour certains travaux, notamment sur des logements, et pour certains artisans, selon le BOFiP.

Les mentions de l’option

Une entreprise qui a opté pour les débits doit le mentionner sur ses factures : « Option pour le paiement de la taxe d’après les débits ». Sans cette mention, le client ne déduit la TVA qu’au paiement.

Acomptes et retenue de garantie : la TVA BTP au fil du chantier

Un chantier s’encaisse par étapes : acompte à la commande, situations de travaux, solde, puis libération de la retenue de garantie. Chaque encaissement déclenche la TVA BTP correspondante, au taux du chantier.

Les acomptes et les situations de travaux

L’acompte encaissé à la commande rend la TVA exigible à hauteur de la somme reçue, même si les travaux n’ont pas commencé. Les situations mensuelles suivent la même règle. Les écritures d’acompte et d’avancement sont détaillées dans notre guide comptabilité BTP.

L’acompte remboursé

Si le chantier est annulé et l’acompte remboursé, l’entreprise récupère la TVA versée en émettant une facture d’avoir et en régularisant sa déclaration. Conservez la preuve du remboursement.

La retenue de garantie

Dans les marchés de travaux privés, le maître d’ouvrage peut retenir une partie du prix pour garantir la levée des réserves, dans la limite de 5 % du montant du marché fixée par la loi du 16 juillet 1971. La TVA est due sur le montant total du mémoire, retenue comprise, selon le BOFiP.

En revanche, la TVA afférente à la retenue devient exigible lors de son encaissement effectif par l’entreprise, souvent plusieurs mois après le paiement partiel, selon le BOFiP sur la retenue de garantie. Un suivi des retenues par chantier évite de payer la taxe trop tôt ou de l’oublier.

La caution bancaire en remplacement

La retenue peut être remplacée par une caution bancaire. Dans ce cas, le client paie l’intégralité du prix et la TVA est exigible sur la totalité dès l’encaissement. La caution a un coût, à comparer avec celui de la trésorerie immobilisée.

Livraison à soi-même : un cas résiduel de TVA BTP

La livraison à soi-même consiste à imposer à la TVA une opération que l’entreprise réalise pour son propre compte. Depuis la réforme de la TVA immobilière de 2010, elle ne concerne plus, pour l’essentiel, que des opérations du secteur social, à rapprocher de l’article 257 du CGI.

Les travaux sur des logements sociaux

Selon le BOFiP sur la livraison à soi-même de travaux, les travaux visés par l’article 278 sexies du CGI dans des logements locatifs sociaux donnent lieu à une livraison à soi-même, au taux de 5,5 % pour la rénovation et de 10 % pour les autres travaux d’amélioration ou d’entretien.

Fait générateur et base

Le fait générateur est l’achèvement des travaux, ou le dernier jour du trimestre pour l’entretien. La base est le prix de revient total hors TVA, y compris la retenue de garantie effectivement versée. Le BOFiP consacré au logement social en précise le contexte.

Le droit à déduction associé

Le bailleur déduit la TVA sur les travaux lorsqu’elle devient exigible chez le fournisseur, selon le BOFiP sur la déduction. Pour une entreprise du bâtiment, l’enjeu est surtout de produire des factures qui identifient précisément les immeubles concernés.

TVA sur marge du marchand de biens et TVA BTP

La TVA sur marge est le régime de l’article 268 du CGI : la revente d’un terrain à bâtir, ou d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans en cas d’option, acquis sans droit à déduction, est taxée sur la marge et non sur le prix total. Elle concerne les marchands de biens et les entreprises du bâtiment qui achètent et revendent.

Le calcul de la marge

Selon le BOFiP sur la TVA sur marge, la marge est le prix payé par l’acquéreur, majoré des charges, diminué du prix d’acquisition supporté par le vendeur. La TVA se calcule en dedans : la marge est réputée toutes taxes comprises. Une marge nulle ou négative donne une base nulle.

Les conditions à documenter

Le régime suppose une identité entre le bien acquis et le bien revendu : un terrain divisé ou viabilisé appelle une analyse au cas par cas. Conservez l’acte d’acquisition et la preuve de l’absence de droit à déduction. Ces opérations relèvent aussi de notre dossier fiscalité BTP.

Immeuble neuf : TVA sur le prix total

Un immeuble achevé depuis cinq ans au plus est taxé sur le prix total, même si le vendeur l’a acquis sans déduction. Le promoteur qui construit puis revend applique donc la TVA immobilière de droit commun, et déduit la TVA de ses travaux.

Sécuriser sa TVA BTP en 6 étapes

Sécuriser sa TVA BTP tient en six étapes : qualifier chaque chantier, faire signer la mention, contractualiser la sous-traitance, contrôler les factures reçues, déclarer à l’encaissement et suivre les retenues.

Cette méthode s’intègre à nos formules mensuelles : Essentiel dès 350 € HT, Performance dès 550 € HT et Groupe dès 1 200 € HT par mois, détaillées dans nos tarifs. Une consultation ponctuelle sur un point de TVA est proposée à 149 € HT.

Exemple chiffré de TVA BTP sur un chantier

L’exemple montre pourquoi la TVA se suit par chantier : trois règles différentes s’appliquent à un même marché. Le taux autoliquidé sur la sous-traitance doit en pratique suivre celui des travaux concernés ; les chiffres sont fictifs et ne préjugent pas de votre situation.

Contrôle fiscal et erreurs fréquentes de TVA BTP

En contrôle, la TVA BTP est examinée sous trois angles : la justification des taux réduits, la cohérence de l’autoliquidation entre donneurs d’ordre et sous-traitants, et le rattachement de la TVA aux encaissements. Les pièces comptables se conservent dix ans à compter de la clôture, selon Service Public Entreprendre.

Ce que demande le vérificateur

• Les devis signés portant la mention du client pour chaque taux réduit.
• Les contrats de sous-traitance et les factures autoliquidées.
• Le rapprochement entre encaissements, TVA collectée et déclarations.
• Le suivi des retenues de garantie et des avoirs.

Les sanctions de l’autoliquidation

Le défaut de déclaration de la TVA autoliquidée par le donneur d’ordre est sanctionné par l’amende de 5 % de l’article 1788 A, 4 du CGI, selon la CAPEB. Le BOFiP sur le redevable rattache aussi l’oubli d’autoliquidation à cet article.

Les erreurs que nous corrigeons le plus souvent

1. Appliquer 10 % à une extension. Une extension ou une surélévation relève toujours du taux normal de 20 %.
2. Oublier la mention du client. Sans devis ou facture signés portant la mention, le taux réduit ne tient pas en contrôle.
3. Payer la TVA facturée par un sous-traitant. Elle n’est pas déductible : exigez une facture hors taxe autoliquidée.
4. Déclarer la TVA à la facturation sans option. Elle est due à l’encaissement : vous avancez la taxe, et vos déclarations ne concordent plus.
5. Perdre la trace des retenues de garantie. La TVA attachée à la retenue est oubliée à sa libération ou payée deux fois.

Cette page ne remplace pas l’analyse de votre situation par un professionnel du chiffre. Notre démarche de vérification est décrite dans notre méthode.

Nexco et la TVA BTP : notre accompagnement

Nexco Expertise est une société d’expertise comptable inscrite au tableau de l’Ordre, installée 29 rue du Colisée à Paris 8e. Pour les entreprises du bâtiment, nous paramétrons les taux dans vos outils, contrôlons chaque mois l’autoliquidation et suivons les retenues de garantie.

Ce que nous prenons en charge

Déclarations de TVA, contrôle des factures de sous-traitants, revue des modèles de devis et de factures, préparation aux contrôles. La paie de vos équipes est proposée à 30 € HT par bulletin, détaillée dans paie BTP ; le coût de vos salariés se simule avec notre simulateur de coût salarié BTP.

Créer ou reprendre une entreprise du bâtiment

Le choix du régime de TVA se fait dès la création. Notre pack création SAS est proposé à 990 € HT ; voir créer son entreprise BTP et notre simulateur de rentabilité. Pour céder, la page cession d’entreprise BTP prend le relais.

Un premier échange sans engagement

Le diagnostic et le devis sont gratuits. Retrouvez toutes nos rubriques depuis l’accueil de Nexco BTP, nos outils en ligne, la page à propos, ou demandez à changer d’expert-comptable.

Questions fréquentes sur la TVA BTP

Historique des mises à jour — 28 octobre 2026 : première publication.